Você já viu aquela família que é “rica no papel”, mas passa sufoco para pagar as contas básicas do mês logo após o falecimento do patriarca ou da matriarca? É uma cena mais comum do que se imagina no Brasil. O sujeito passa a vida inteira acumulando tijolo sobre tijolo, compra o primeiro apartamento, depois uma casa de veraneio, uns lotes para investir e, quando vê, construiu um império sólido. O problema é que o tijolo, por mais valioso que seja, não aceita desaforo na hora de pagar o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). Quando falamos de planejamento sucessório, o imóvel é uma peça pesada nesse tabuleiro.

Ele é a segurança, o lastro, o patrimônio que não some do dia para a noite. Mas ele padece de um mal crônico: a baixa liquidez. Se os herdeiros precisam de dinheiro rápido para custear o inventário — que entre impostos, custas judiciais e honorários advocatícios pode morder facilmente de 10% a 15% do valor total dos bens —, a casa de alto padrão vira um problema. Imagine o seguinte cenário: um investidor deixa um patrimônio de R$ 10 milhões em imóveis residenciais e comerciais bem localizados. Ótimo, certo? Nem tanto se o saldo bancário estiver baixo.

Para os filhos assumirem a propriedade, eles precisam desembolsar, digamos, R$ 800 mil em impostos e taxas. Sem esse dinheiro em mãos, a solução quase sempre é a pior possível: vender um dos imóveis às pressas. E todo mundo sabe que quem tem pressa para vender não faz bom negócio. No desespero, aceita-se um deságio de 20% ou 30% sobre o valor de avaliação, apenas para “fazer caixa”. É aí que o patrimônio da família começa a sangrar. O “pulo do gato” que muitos corretores experientes e consultores patrimoniais sugerem não é parar de comprar imóveis, mas sim equilibrar o jogo. O imóvel não deve ser visto apenas como uma escritura guardada na gaveta. Existem caminhos técnicos que suavizam esse processo: Holding Imobiliária: Tirar os imóveis do CPF e colocá-los em uma empresa. Na sucessão, o que se transfere são as cotas da empresa, o que costuma ser muito mais rápido e menos traumático do que o inventário tradicional.

Doação com Reserva de Usufruto: Você já transfere a propriedade em vida, mantendo o direito de uso e os aluguéis. Isso antecipa o custo do imposto (que tende a subir com as reformas tributárias que rondam o Congresso) e evita brigas futuras. Seguros e Reservas de Liquidez: Ter um seguro de vida ou fundos de liquidez imediata especificamente dimensionados para cobrir os custos da sucessão. É o dinheiro que “compra” a liberdade dos imóveis para os herdeiros. Recentemente, acompanhei o caso de uma família no interior de São Paulo que possuía cinco galpões logísticos. O valor era altíssimo, mas a renda estava toda comprometida com o sustento da viúva.

Quando o inventário abriu, eles não tinham liquidez. Tiveram que vender o melhor galpão por um valor de “queima de estoque”. Se tivessem feito um trabalho prévio de home staging para valorização ou, melhor ainda, uma estruturação de holding, teriam preservado pelo menos uns R$ 500 mil que ficaram na mesa de negociação por puro desespero. No fim das contas, o planejamento sucessório com imóveis exige que a gente pare de olhar para o patrimônio como algo estático. O mercado imobiliário é dinâmico, e a forma como você organiza esses ativos define se seus filhos receberão uma herança ou um boleto gigante impossível de pagar. Ter imóveis é excelente para o planejamento patrimonial, desde que você não esqueça de deixar a chave do cofre — e um pouco de dinheiro dentro dele — junto com a escritura. https://www.remax.com.br/apartamentos-a-venda-em-rio-claro/